Le marché immobilier marocain traverse, en 2025, une phase charnière, marquée par le recul des transactions, la stabilité des prix et de profondes mutations structurelles qui redéfinissent ses équilibres. Si les indicateurs traduisent un ralentissement, les professionnels, eux, évoquent une recomposition plus qu’une crise. Il s’agit d’un moment de transition où le secteur semble repenser ses fondamentaux, entre adaptation aux nouvelles réalités économiques, évolution des modes de financement et montée en puissance des besoins sociaux.
L’année 2025 est incertaine sur le plan conjoncturel mais s’inscrit dans une forme de résilience du secteur immobilier, a relevé l’expert en immobilier et auteur du guide « Répons’IMMO », Amine Mernissi, citant l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) qui fait état d’un recul des transactions de 30% au premier trimestre et de 21,2% au T2-2025, ainsi que d’une stagnation des prix.
Il a, dans ce sens, souligné que cette divergence entre volume et prix illustre « la résistance, voire la solidité des opérateurs, mais aussi la confiance en un avenir meilleur à moyen terme ». Des dynamiques contrastées selon les segments
Cette recomposition du secteur immobilier ne touche pas tous les segments de la même manière. En effet, le haut standing reste un marché « de niche », porté par une clientèle solvable et fidèle. « L’immobilier haut standing est un marché qu’on appelle de niche. Ses clients répondent encore présents, soit pour y habiter, soit pour l’investissement locatif. La demande est là et les prix continuent d’augmenter, surtout dans les grandes villes considérées comme des valeurs sûres », a expliqué M. Mernissi.
Le moyen standing, pour sa part, alimente surtout le marché de seconde main, faute d’une offre neuve suffisante dans les centres urbains. Mais c’est surtout sur le segment économique que souffle un vent nouveau, grâce au programme « Daam Sakane », lancé en janvier 2024. « Les aides directes offertes aux primo-acquéreurs (100.000 DH pour les logements à moins de 300.000 DH et 70.000 DH pour ceux entre 300.000 DH et 700.000 DH) ont créé un véritable appel d’air », a précisé l’expert.
Analysant la relation entre l’offre et la demande, M. Mernissi a rappelé qu’il n’existe pas un seul marché immobilier au Maroc. « Chacun a une trajectoire et une conjoncture différentes d’une ville à l’autre. Il n’est pas recommandé de globaliser au risque de biaiser l’analyse », a-t-il averti.
Par ailleurs, l’expert est revenu sur les difficultés auxquelles font face les professionnels, faisant remarquer que les promoteurs, les agences immobilières et les notaires, qui constituent des maillons essentiels du marché immobilier, évoluent dans une interdépendance quasi circulaire.
Pour les promoteurs, M. Mernissi a mis l’accent notamment sur la rareté du foncier opérable et à coût raisonnable, et la lourdeur des procédures administratives.
Concernant les agences immobilières, leur principal grief demeure l’absence d’un cadre juridique structurant leur profession, ce qui ouvre la voie à un exercice informel difficile à contenir. Quant aux notaires, certes la digitalisation administrative a été une opportunité et un facteur de progrès incontestable, mais cette modernisation n’est pas exempte de revers, puisque certaines plateformes provoquent des retards.
Dans ces conditions, tous les observateurs du marché ont désormais les yeux rivés sur les chiffres du troisième trimestre 2025 de l’IPAI qui seront publiés prochainement par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Ces données seront déterminantes pour apprécier la trajectoire réelle du secteur et dire si la tendance baissière observée s’atténue, se stabilise ou, au contraire, s’installe durablement. Les acteurs, eux, espèrent un léger redressement, porté par l’assouplissement progressif des conditions de financement, le maintien de la confiance dans l’immobilier et les effets différés du programme « Daam Sakane ».
Cependant, la prudence reste de mise. Le secteur devra composer avec une demande encore fragile et un environnement international incertain. Mais la majorité des analystes s’accorde sur le fait que l’immobilier marocain conserve ses atouts de résilience et demeure un baromètre fiable de la confiance économique.
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